Comprar Propiedad en España como Inversor No Comunitario: Los Hechos Detrás de los Titulares sobre el Impuesto del 100% y la Licencia Turística
Compradores americanos, latinoamericanos y de otros países no pertenecientes a la UE nos preguntan constantemente sobre el supuesto impuesto del 100% a la propiedad y la "prohibición" de las licencias turísticas en la Costa del Sol. Esto es lo que es realmente cierto en 2026 y por qué los inversores serios siguen comprando con confianza.
En los últimos meses hemos hablado con un número creciente de inversores de Estados Unidos, México, Colombia, Argentina, Brasil y los EAU, quienes hacen las mismas dos preguntas: "¿Me cobrará España el 100% de impuestos por comprar una casa?" y "¿Es cierto que ya no se puede alquilar una propiedad a turistas en la Costa del Sol?"
Ambas preguntas provienen de titulares reales, y ambas han sido malinterpretadas seriamente en los medios internacionales. Como agencia inmobiliaria que trabaja a diario con compradores no comunitarios, queremos darle los hechos, con calma y claridad, para que pueda tomar decisiones basadas en la realidad en lugar de en rumores.
Mito #1: "España introduce un impuesto del 100% sobre las propiedades compradas por compradores no comunitarios"
Este es el titular que ha viajado más lejos y el que más a menudo se tergiversa.
Lo que realmente sucedió: En mayo de 2025, el grupo parlamentario socialista español (PSOE) presentó un proyecto de ley que proponía un "impuesto complementario de transmisiones" sobre las compras de propiedades por parte de compradores no residentes de fuera de la UE y el EEE. La cifra principal de "hasta el 100%" se refería a una posible tasa impositiva *adicional* sobre el valor de la propiedad.
Dónde se encuentra la propuesta en 2026:
- El proyecto de ley no ha sido aprobado. Se ha estancado en el Congreso sin la mayoría parlamentaria necesaria para su aprobación.
- Varios comentaristas legales han señalado que, en su forma propuesta, probablemente entraría en conflicto con el derecho de la UE, los tratados fiscales bilaterales y las propias protecciones constitucionales de España sobre la igualdad de trato de los inversores.
- La Comisión Europea ha abierto por separado procedimientos contra España en relación con la tributación de los propietarios de viviendas no residentes, impulsando en la dirección opuesta a la propuesta original.
- El impuesto de transmisiones patrimoniales en Andalucía hoy en día sigue siendo el 7% de ITP en viviendas de segunda mano, la misma tasa que pagan los compradores españoles. Las propiedades de obra nueva pagan un 10% de IVA más un 1,2% de AJD. Nada ha cambiado para los compradores en 2026.
En resumen: Ningún comprador no comunitario está pagando, ni tiene previsto pagar, nada parecido a un "impuesto del 100%" sobre una vivienda española. La cifra solo existe en una propuesta de borrador que no se ha convertido en ley y que enfrenta importantes obstáculos legales para que lo haga.
Mito #2: "Se ha prohibido la licencia turística en la Costa del Sol"
Este tiene más matices. La verdad no es "prohibido", es "regulado", y la diferencia importa enormemente para los inversores.
Lo que realmente está sucediendo en Andalucía y Málaga:
- El Ayuntamiento de Málaga introdujo una moratoria en 2024 sobre las matriculaciones de apartamentos turísticos *nuevos* en 43 distritos donde el alojamiento turístico ya supera el 8% del parque de viviendas. El Tribunal Superior de Justicia de Andalucía (TSJA) ratificó esta moratoria en 2026. Se aplica a la ciudad de Málaga, no a la Costa del Sol en general.
- Marbella, Estepona, Mijas, Benalmádena, Fuengirola, Benahavís y el resto de la Costa del Sol continúan expidiendo licencias turísticas (VFT) bajo el marco regional andaluz. No hay una prohibición regional.
- Desde julio de 2025, cada alquiler a corto plazo en España necesita tanto una licencia regional VFT/VUT como un número de registro nacional NRUA. Los anuncios sin el número nacional ya no pueden aparecer en Airbnb, Booking.com, Vrbo o plataformas similares.
- Andalucía ha intensificado la aplicación contra los alquileres *ilegales*, es decir, propiedades que nunca tuvieron licencia en primer lugar. Aproximadamente 13.000 unidades sin registro han sido retiradas del registro regional, la mayoría en la provincia de Málaga. Se trata de una limpieza del mercado gris, no de una prohibición de operadores legítimos.
- Muchos edificios, especialmente en el centro de Málaga y partes de Marbella, ahora requieren un voto de mayoría explícita de la comunidad de propietarios (mayoría de 3/5) para permitir la actividad turística. Este es un paso procesal, no una prohibición.
Lo que esto significa realmente para un inversor en 2026: una propiedad debidamente licenciada con registro VFT y NRUA es más valiosa que nunca, porque la oferta de alquileres turísticos legales ahora está controlada. Para nuevas compras, el consejo práctico es sencillo: verifique el estado de la licencia (o la posibilidad realista de obtenerla) *antes* de comprar. Hacemos esto como diligencia debida estándar en cada propiedad que presentamos a nuestros clientes inversores.
Entonces, ¿qué es realmente cierto para los inversores no comunitarios en este momento?
- Puede comprar. No hay restricciones para que ciudadanos de EE. UU., América Latina, Reino Unido, Suiza, Noruega u otros países no comunitarios compren propiedades residenciales en España. El proceso es el mismo que para cualquier comprador comunitario.
- Pagará los mismos impuestos de compra que todos los demás: 7% de ITP en reventas en Andalucía, o 10% de IVA + 1,2% de AJD en obra nueva.
- Necesitará un número NIE (identificación fiscal de extranjero) y una cuenta bancaria española, todo ello sencillo y algo que coordinamos para nuestros clientes.
- Hay financiación disponible de bancos españoles para no residentes, generalmente hasta un préstamo sobre el valor del 60-70% a tipos competitivos de la eurozona.
- La ruta de la Golden Visa a través de propiedades está cerrada desde abril de 2025, pero otras vías de residencia permanecen abiertas: la Visa de No Lucrativa, la Visa de Nómada Digital y las rutas de emprendedor/inversor fuera del sector inmobiliario. Muchos de nuestros compradores no necesitan residencia en absoluto; compran como vivienda vacacional o de inversión y visitan bajo la regla estándar de Schengen 90/180.
- Los alquileres turísticos siguen siendo una estrategia viable en la mayor parte de la Costa del Sol, siempre que la propiedad tenga licencia y registro correctos.
Por qué seguimos viendo una fuerte demanda de inversores
A pesar del ruido, los fundamentos en la Costa del Sol son posiblemente más fuertes que nunca: construcción nueva limitada, crecimiento sostenido de los precios en la provincia de Málaga, clima de todo el año, infraestructura de primer nivel y una comunidad profundamente internacional que facilita la vida a los recién llegados de cualquier continente.
Los inversores que se toman el tiempo para comprender las reglas reales, en lugar de los titulares, continúan tranquilamente construyendo carteras excelentes aquí. Muchos lo hacen precisamente porque la limpieza regulatoria está eliminando la competencia de baja calidad del mercado de alquiler y protegiendo el valor a largo plazo para los propietarios que cumplen la normativa.
Cómo ayudamos a los compradores no comunitarios
En Nordic Estate Group, guiamos a inversores de Estados Unidos, América Latina y otros lugares en cada paso: diligencia debida legal, configuración de NIE y cuenta bancaria, estructuración fiscal con nuestros asesores asociados, verificación de licencias y, cuando sea relevante, una estrategia de alquiler a largo plazo o vacacional que se ajuste a la última normativa.
Si ha oído alguno de estos rumores y desea una conversación clara y sin presión sobre lo que realmente significa para usted, estaremos encantados de hablar. La Costa del Sol sigue siendo uno de los mercados inmobiliarios más acogedores y transparentes de Europa para compradores internacionales, una vez que se conoce la imagen real.
Este artículo es información general, no asesoramiento legal o fiscal. Coordinamos con abogados y asesores fiscales españoles especializados en cada transacción.