Att köpa fastighet i Spanien som investerare utanför EU: Fakta bakom rubrikerna om 100% skatt och turistlicens
Amerikanska, latinamerikanska och andra icke-EU-köpare fortsätter att fråga oss om den ryktade 100% fastighetsskatten och "förbudet" mot turislicenser på Costa del Sol. Här är vad som faktiskt gäller 2026 — och varför seriösa investerare fortfarande köper med förtroende.
Under de senaste månaderna har vi talat med ett växande antal investerare från USA, Mexiko, Colombia, Argentina, Brasilien och Förenade Arabemiraten som alla ställer samma två frågor: "Ska Spanien verkligen ta ut 100% skatt för att köpa ett hem?" och "Är det sant att man inte längre får hyra ut en fastighet till turister på Costa del Sol?"
Båda frågorna kommer från verkliga rubriker – och båda har misstolkats allvarligt i internationell media. Som en mäklarfirma som dagligen arbetar med icke-EU-köpare vill vi ge dig fakta, lugnt och tydligt, så att du kan fatta beslut baserade på verklighet snarare än rykten.
Myten #1: "Spanien inför 100% skatt på fastigheter köpta av icke-EU-köpare"
Detta är rubriken som spridits längst – och den som oftast misrepresenteras.
Vad som faktiskt hände: I maj 2025 lade den spanska socialistiska parlamentariska gruppen (PSOE) fram ett lagförslag som föreslog en "kompletterande överlåtelseskatt" på fastighetsköp av icke-bosatta köpare från länder utanför EU och EES. Siffran "upp till 100%" avsåg en möjlig *ytterligare* skattesats på fastighetens värde.
Var förslaget står 2026:
- Lagförslaget har inte godkänts. Det har stannat i kongressen utan den parlamentariska majoritet som krävs för att gå igenom.
- Flera juridiska kommentatorer har påpekat att förslaget i sin nuvarande form sannolikt skulle strida mot EU-lagstiftning, bilaterala skatteavtal och Spaniens egna konstitutionella skydd för lika behandling av investerare.
- Europeiska kommissionen har separat inlett en process mot Spanien gällande beskattning av icke-bosatta husägare – ett steg i motsatt riktning mot det ursprungliga förslaget.
- Fastighetsöverlåtelseskatt i Andalusien är idag fortfarande 7% ITP på andrahandsbostäder, samma avgift som spanska köpare betalar. Nybyggda fastigheter betalar 10% moms plus 1,2% AJD. Ingenting har förändrats för köpare under 2026.
Slutsats: Ingen icke-EU-köpare betalar – eller är schemalagd att betala – något som ens liknar en "100% skatt" på ett spanskt hem. Siffran existerar endast i ett utkast till förslag som inte har blivit lag och som står inför betydande juridiska hinder för att någonsin göra det.
Myten #2: "Turistlicenser har förbjudits på Costa del Sol"
Denna myt är mer nyanserad. Sanningen är inte "förbjudet" – det är "reglerat", och skillnaden har enorm betydelse för investerare.
Vad som faktiskt händer i Andalusien och Málaga:
- Staden Málaga införde ett moratorium under 2024 på *nya* registreringar av turistlägenheter i 43 distrikt där turistboenden redan överstiger 8% av bostadsbeståndet. Andalusiens Högsta Domstol (TSJA) upprätthöll detta moratorium under 2026. Det gäller enbart staden Málaga, inte hela Costa del Sol.
- Marbella, Estepona, Mijas, Benalmádena, Fuengirola, Benahavís och resten av Costa del Sol fortsätter att utfärda turistlicenser (VFT) enligt Andalusiens regionala ramverk. Det finns inget regionalt förbud.
- Sedan juli 2025 krävs för varje korttidsuthyrning i Spanien både en regional VFT/VUT-licens och ett nationellt NRUA-registreringsnummer. Annonser utan det nationella numret kan inte längre visas på Airbnb, Booking.com, Vrbo eller liknande plattformar.
- Andalusien har ökat tillsynen mot *olagliga* uthyrningar – fastigheter som aldrig haft någon licens från första början. Cirka 13 000 oregistrerade enheter har tagits bort från det regionala registret, majoriteten i provinsen Málaga. Detta är en sanering av den grå marknaden, inte ett förbud mot legitima aktörer.
- Många byggnader, särskilt i centrala Málaga och delar av Marbella, kräver nu ett uttryckligt majoritetsbeslut från bostadsrättsföreningen (3/5 majoritet) för att tillåta ny turistverksamhet. Detta är ett procedurmässigt steg, inte ett förbud.
Vad detta faktiskt innebär för en investerare 2026: en korrekt licensierad fastighet med både VFT och NRUA-registrering är mer värdefull än någonsin, eftersom utbudet av lagliga turistuthyrningar nu är kontrollerat. För nya köp är det praktiska rådet enkelt – verifiera licensstatusen (eller den realistiska möjligheten att erhålla en) *innan* du köper. Vi gör detta som standard due diligence på varje fastighet vi presenterar för investerarkunder.
Så vad är faktiskt sant för icke-EU-investerare just nu?
- Du kan köpa. Det finns inga restriktioner för amerikanska, latinamerikanska, brittiska, schweiziska, norska eller andra icke-EU-medborgare att köpa bostadsfastigheter i Spanien. Processen är densamma som för alla EU-köpare.
- Du kommer att betala samma köpsskatter som alla andra: 7% ITP på andrahandsbostäder i Andalusien, eller 10% moms + 1,2% AJD på nybyggnationer.
- Du behöver ett NIE-nummer (skatteidentifikationsnummer för utlänningar) och ett spanskt bankkonto – båda är enkla att ordna och något vi samordnar för våra kunder.
- Finansiering finns tillgänglig från spanska banker för icke-bosatta, vanligtvis upp till 60–70% låne/värde till konkurrenskraftiga eurozoneräntor.
- Golden Visa-vägen via fastighet är stängd från och med april 2025, men andra vägar till uppehållstillstånd är fortfarande öppna – Non-Lucrative Visa, Digital Nomad Visa och entreprenörs-/investerarvägar utanför fastigheter. Många av våra köpare behöver inget uppehållstillstånd alls; de köper som fritidshus eller investering och besöker landet enligt den vanliga 90/180 Schengenregeln.
- Turistuthyrning är fortfarande en gångbar strategi på de flesta delar av Costa del Sol – förutsatt att fastigheten är korrekt licensierad och registrerad.
Varför vi fortfarande ser stark investerarefterfrågan
Trots oljudet är grundförutsättningarna på Costa del Sol troligen starkare än någonsin: begränsad nyproduktion, ihållande prisökningar i provinsen Málaga, året runt-klimat, världsklassig infrastruktur och ett djupt internationellt samhälle som gör livet här enkelt för nykomlingar från alla kontinenter.
Investerare som tar sig tid att förstå de faktiska reglerna – snarare än rubrikerna – fortsätter i tysthet att bygga utmärkta portföljer här. Många gör det just för att den regulatoriska saneringen tar bort konkurrens av låg kvalitet från hyresmarknaden och skyddar långsiktigt värde för följsamma ägare.
Hur vi hjälper icke-EU-köpare
På Nordic Estate Group guidar vi investerare från USA, Latinamerika och andra regioner genom varje steg: juridisk due diligence, uppsättning av NIE och bankkonto, skattestrukturering med våra partnerkonsulter, licensverifiering och – där det är relevant – en långsiktig uthyrnings- eller semesteruthyrningsstrategi som följer de senaste reglerna.
Om du har hört ett av dessa rykten och vill ha ett tydligt, icke-påträngande samtal om vad det faktiskt innebär för dig, pratar vi gärna. Costa del Sol är fortfarande en av de mest välkomnande och transparenta fastighetsmarknaderna i Europa för internationella köpare – när du väl känner till den verkliga bilden.
Denna artikel är generell information, inte juridisk eller skatterådgivning. Vi samordnar med specialiserade spanska advokater och skatterådgivare för varje transaktion.