Guía Completa para Comprar Propiedades en España como Extranjero (2026)

Todo lo que necesita saber sobre la compra de inmuebles en España — desde los números NIE y los requisitos legales hasta las hipotecas, los impuestos y el proceso de compra paso a paso en la Costa del Sol.

¿Por qué comprar propiedades en España?

España sigue siendo uno de los destinos más acogedores para los compradores internacionales de propiedades, ya sea que tenga pasaporte de la UE, sea ciudadano británico, estadounidense, canadiense o latinoamericano, o provenga de cualquier otra parte del mundo. No existen restricciones sobre la propiedad extranjera de bienes inmuebles españoles, y los mismos derechos de compra, impuestos y protecciones legales se aplican independientemente de la nacionalidad.

Con más de 300 días de sol, infraestructura de primer nivel, excelente atención médica y un costo de vida significativamente menor que en el norte de Europa, no es de extrañar que miles de extranjeros compren propiedades aquí cada año. La Costa del Sol, que se extiende desde Málaga hasta Estepona, es particularmente popular entre compradores escandinavos, británicos, alemanes y, cada vez más, norteamericanos y sudamericanos. Zonas como Fuengirola, Benalmádena, Mijas, Marbella, Estepona y Benahavís ofrecen desde apartamentos asequibles hasta villas privadas con vistas al mar.

Esta guía cubre el proceso de compra tanto para ciudadanos de la UE como para no ciudadanos de la UE. Las pocas áreas donde las reglas difieren — principalmente en torno a la residencia y las visas — se señalan claramente. Para una mirada más profunda a los últimos rumores sobre impuestos y licencias turísticas que afectan a los inversores no comunitarios, consulte nuestro artículo sobre hechos y mitos de 2026.

Paso 1: Obtenga su número NIE

ElNIE (Número de Identificación de Extranjero) es su número de identificación de extranjero, y es lo primero que necesita todo comprador no español — tanto ciudadanos de la UE como no ciudadanos de la UE. Sin un NIE no puede comprar propiedades, abrir una cuenta bancaria, firmar una escritura ante notario ni pagar impuestos españoles.

Cómo solicitan los ciudadanos de la UE/EEE:

Solicite en un consulado español en su país de origen, o en persona en una comisaría de Policía Nacional designada en España
Si planea permanecer en España por más de 90 días, también debe registrarse en el Registro Central de Extranjeros y recibir un certificado verde de registro de la UE (que contiene su NIE) — esto es un trámite de residencia, no una identificación separada

Cómo solicitan los ciudadanos no comunitarios:

Solicite en un consulado español en su país de origen (recomendado — suele ser más rápido y fácil que reservar una cita en España)
O solicite en persona en una oficina de inmigración de la Policía Nacional en España con entrada de turista
La mayoría de los compradores internacionales otorgan poder notarial a un abogado o gestor español, quien solicita y recoge el NIE en su nombre — esta es la ruta más sencilla si se encuentra en el extranjero

El tiempo de procesamiento varía de 1 a 4 semanas, dependiendo del consulado u oficina. Comience este proceso temprano — sin un NIE, toda la transacción se detiene.

Paso 2: Abra una cuenta bancaria española

Necesitará una cuenta bancaria española para pagar impuestos, facturas de servicios públicos y completar la compra de la propiedad. Bancos importantes como CaixaBank, Santander, BBVA y Sabadell tienen experiencia con clientes no residentes de toda Europa, el Reino Unido, EE. UU. y América Latina.

Documentos típicamente requeridos:

Pasaporte vigente
Número NIE
Comprobante de ingresos o empleo (nóminas recientes, declaraciones de impuestos o estados financieros de empresas)
Comprobante de domicilio en su país de origen (factura de servicios públicos o extracto bancario)
A los no residentes generalmente se les solicita un "certificado de no residente" — su banco lo tramita por una pequeña tarifa

Paso 3: Encuentre su propiedad

Esta es la parte emocionante. Ya sea que esté buscando una casa de vacaciones, una residencia permanente o una propiedad de inversión, la Costa del Sol tiene algo para casi todos los estilos de vida y presupuestos.

Consideraciones clave:

Ubicación: ¿Primera línea de playa, comunidad de golf, centro del pueblo o campo?
Tipo de propiedad: ¿Apartamento, casa adosada, villa o obra nueva?
Presupuesto: Incluya impuestos y gastos de compra de aproximadamente un 10-13% adicional al precio
Potencial de alquiler: Si tiene la intención de alquilar, verifique si el edificio y el municipio permiten actualmente licencias turísticas (VFT)

Trabajar con un asesor local de confianza como Nordic Estate Group garantiza que vea las propiedades adecuadas y evite las trampas comunes de comprar en el extranjero.

Paso 4: Haga una oferta y firme el contrato de reserva

Una vez que haya encontrado su propiedad, hará una oferta formal. Si se acepta, firmará un contrato de reserva y pagará un depósito — típicamente entre 3.000 y 10.000 € — para retirar la propiedad del mercado.

Este depósito normalmente se deduce del precio de compra final.

Paso 5: Debida diligencia y verificaciones legales

Aquí es donde tener un buen abogado independiente es esencial. Verificará:

Que la propiedad esté libre de deudas, hipotecas y gravámenes
Que los permisos y licencias de construcción estén en regla
Que la propiedad coincida con los registros del registro de la propiedad y catastrales
Que las cuotas comunitarias y el IBI (impuesto local sobre bienes inmuebles) estén al día
Que no haya problemas legales o urbanísticos pendientes

Nunca omita la debida diligencia. Protege su inversión y le da tranquilidad.

Paso 6: Firme el contrato privado de compraventa

Después de la debida diligencia, usted firma el contrato de arras (contrato privado de compraventa) y paga el 10% del precio de compra como depósito. Este contrato es legalmente vinculante:

Si el comprador se retira, pierde el depósito
Si el vendedor se retira, debe devolver el doble del depósito

Paso 7: Finalice ante notario

El último paso tiene lugar ante un notario español. Ambas partes firman la escritura pública, se paga el saldo restante y usted recibe las llaves de su nueva propiedad.

El notario se asegura de que la transacción sea legalmente válida y presenta la escritura al Registro de la Propiedad.

Impuestos y Costos al Comprar Propiedades en España

Presupueste aproximadamente un 10-13% adicional al precio de compra para impuestos y costos. Las mismas tasas se aplican a compradores de la UE y no comunitarios — España no cobra un impuesto de compra más alto basado en la nacionalidad.

Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP): 7% para propiedades de reventa en Andalucía
IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido): 10% para propiedades de obra nueva + 1.2% de impuesto de actos jurídicos documentados (AJD) en Andalucía
Honorarios de notaría: €600–€1,500
Registro de la propiedad: €400–€1,000
Honorarios legales: Típicamente 1-1.5% del precio de compra

¿Pueden los extranjeros obtener una hipoteca en España?

Sí — y las reglas son esencialmente las mismas para compradores de la UE y no comunitarios. Los bancos españoles clasifican las hipotecas por estado de residencia, no por nacionalidad:

No residentes (tanto de la UE como de fuera de la UE): financiación típica del 60-70% del menor entre el precio de compra o la tasación bancaria
Residentes en España: típicamente hasta el 80%

Requisitos típicos:

Justificante de ingresos (últimos 2-3 años de declaraciones de impuestos)
Contrato de trabajo o evidencia de ingresos comerciales
Declaración de deudas existentes y compromisos financieros
Tasación bancaria de la propiedad

Varios bancos de la Costa del Sol tienen departamentos internacionales dedicados con experiencia en solicitantes norteamericanos, británicos y escandinavos.

Costos anuales de ser propietario en España

Una vez que sea propietario de su vivienda, espere estos costos continuos:

IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): €300–€2,000/año dependiendo del valor y el municipio
Cuotas de comunidad: €50–€300/mes para apartamentos con servicios compartidos
Seguro de hogar: €200–€600/año
Impuesto sobre la renta de no residentes: Se aplica un impuesto de renta presunta incluso si la propiedad no se alquila
Facturas de servicios públicos: Electricidad, agua, internet

Residencia y Visados: ¿Qué ha cambiado?

Esta es el área donde las reglas difieren más claramente entre ciudadanos de la UE y no ciudadanos de la UE.

Los ciudadanos de la UE/EEE/Suiza tienen derecho a vivir libremente en España. Si permanece más de 90 días, simplemente debe registrarse en el registro de extranjeros y obtener el certificado de la UE.

Los ciudadanos no comunitarios pueden comprar propiedades sin ningún visado o permiso de residencia, pero permanecer a largo plazo requiere un permiso de residencia separado. Las rutas más relevantes en 2026 son:

Visado No Lucrativo (NLV): Para compradores con ingresos pasivos suficientes que no tienen la intención de trabajar en España — popular entre jubilados
Visado de Nómada Digital: Para trabajadores remotos y autónomos que obtienen ingresos de fuera de España
Visado de Emprendedor: Para aquellos que inician un negocio innovador en España

Actualización importante — Adiós Visado de Oro. El programa de residencia "Visado de Oro" para inversores de España, que anteriormente otorgaba residencia a cambio de una inversión inmobiliaria de 500.000 €, fue oficialmente abolido el 3 de abril de 2025. No se aceptan nuevas solicitudes. Los Visados de Oro existentes siguen siendo válidos y pueden renovarse bajo las reglas anteriores, pero la ruta está cerrada para nuevos compradores. Cubrimos esto en detalle en nuestro artículo dedicado al Visado de Oro.

La buena noticia: nada de esto afecta su capacidad para comprar y poseer propiedades en España. El proceso de compra, los impuestos y los derechos de propiedad siguen siendo idénticos independientemente de si usted también solicita la residencia.

¿Cómo puede ayudar Nordic Estate Group?

Comprar propiedades en el extranjero puede resultar abrumador, pero no tiene por qué serlo. En Nordic Estate Group, guiamos a compradores de toda Europa, el Reino Unido, América del Norte y América Latina a través de cada paso:

Encontrar la propiedad adecuada para sus necesidades y presupuesto
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