Komplett guide till att köpa fastighet i Spanien som utlänning (2026)

Allt du behöver veta om att köpa fastigheter i Spanien – från NIE-nummer och juridiska krav till bolån, skatter och den steg-för-steg-köpprocessen på Costa del Sol.

Varför köpa fastighet i Spanien?

Spanien är fortfarande en av de mest välkomnande destinationerna för internationella fastighetsköpare – oavsett om du har ett EU-pass, är medborgare i Storbritannien, USA, Kanada eller Latinamerika, eller kommer från någon annanstans i världen. Det finns inga begränsningar för utländskt ägande av spanska fastigheter, och samma köprättigheter, skatter och juridiska skydd gäller oavsett nationalitet.

Med över 300 soldagar per år, infrastruktur i världsklass, utmärkt sjukvård och en levnadskostnad som är betydligt lägre än i norra Europa, är det inte konstigt att tusentals utlänningar köper fastigheter här varje år. Costa del Sol, som sträcker sig från Málaga till Estepona, är särskilt populär bland skandinaviska, brittiska, tyska och allt fler köpare från Nord- och Sydamerika. Områden som Fuengirola, Benalmádena, Mijas, Marbella, Estepona och Benahavís erbjuder allt från prisvärda lägenheter till privata villor med havsutsikt.

Denna guide täcker köpprocessen för både EU- och icke-EU-medborgare. De få områden där reglerna skiljer sig åt – främst kring bosättning och visum – är tydligt markerade. För en djupare titt på de senaste ryktena kring skatter och turistlicenser som påverkar icke-EU-investerare, se vår artikel om 2026 fakta vs. myter.

Steg 1: Skaffa ditt NIE-nummer

NIE (Número de Identificación de Extranjero) är ditt utländska identifikationsnummer, och det är det allra första som alla icke-spanska köpare behöver – både EU- och icke-EU-medborgare. Utan ett NIE kan du inte köpa fastighet, öppna bankkonto, skriva under ett lagfartsavtal hos en notarie eller betala spanska skatter.

Hur EU/EES-medborgare ansöker:

Ansök hos ett spanskt konsulat i ditt hemland, eller personligen på en utsedd polisstation i Spanien.
Om du planerar att stanna i Spanien längre än 90 dagar, registrera dig också i det centrala registret för utlänningar och få ett grönt EU-registreringsbevis (som innehåller ditt NIE) – detta är en bosättningsformalitet, inte en separat identitetshandling.

Hur icke-EU-medborgare ansöker:

Ansök hos ett spanskt konsulat i ditt hemland (rekommenderas – vanligtvis snabbare och enklare än att boka en tid i Spanien).
Eller ansök personligen på en invandringskontor för polisen i Spanien vid en turistankomst.
De flesta internationella köpare ger fullmakt till en spansk advokat eller gestor, som ansöker om och hämtar NIE åt dem – detta är den enklaste vägen om du befinner dig utomlands.

Handläggningstiden varierar från 1–4 veckor beroende på konsulat eller kontor. Börja denna process tidigt – utan ett NIE stannar hela transaktionen.

Steg 2: Öppna ett spanskt bankkonto

Du behöver ett spanskt bankkonto för att betala skatter, räkningar för hushållstjänster och slutföra fastighetsköpet. Stora banker som CaixaBank, Santander, BBVA och Sabadell har erfarenhet av icke-residenta kunder från hela Europa, Storbritannien, USA och Latinamerika.

Dokument som vanligtvis krävs:

Giltigt pass
NIE-nummer
Bevis på inkomst eller anställning (senaste lönebesked, deklarationer eller företagsintyg)
Bevis på adress i ditt hemland (hushållsräkning eller kontoutdrag)
Icke-residenta ombeds vanligtvis om ett "certificado de no residente" – din bank ordnar detta mot en mindre avgift.

Steg 3: Hitta din fastighet

Det här är den spännande delen. Oavsett om du letar efter ett fritidshus, en permanent bostad eller en investeringsfastighet, har Costa del Sol något för nästan alla livsstilar och budgetar.

Viktiga överväganden:

Läge: Strandnära, golfområde, stadskärna eller landsbygd?
Fastighetstyp: Lägenhet, radhus, villa eller nyproduktion?
Budget: Inkludera köpskatter och avgifter på cirka 10–13% utöver priset.
Uthyrningspotential: Om du tänker hyra ut, kontrollera om byggnaden och kommunen för närvarande tillåter turistlicenser (VFT).

Att arbeta med en betrodd lokal rådgivare som Nordic Estate Group säkerställer att du ser rätt fastigheter och undviker vanliga fallgropar vid fastighetsköp utomlands.

Steg 4: Lägg ett bud & skriv under reservationsavtalet

När du har hittat din fastighet lägger du ett formellt bud. Om det accepteras skriver du under ett reservationsavtal (contrato de reserva) och betalar en handpenning – vanligtvis 3 000–10 000 € – för att ta fastigheten av marknaden.

Denna handpenning dras vanligtvis av från det slutliga köpeskillingen.

Steg 5: Due diligence & juridiska kontroller

Det är här det är viktigt att ha en bra oberoende advokat. De kommer att verifiera:

Att fastigheten är fri från skulder, inteckningar och panträtter.
Att bygglov och tillstånd är i sin ordning.
Att fastigheten stämmer överens med fastighetsregistret och lantmäteriet.
Att gemenskapsavgifter och IBI (lokal fastighetsskatt) är uppdaterade.
Att det inte finns några pågående juridiska eller planärenden.

Hoppa aldrig över due diligence. Det skyddar din investering och ger dig sinnesro.

Steg 6: Skriv under privatköpsavtalet

Efter due diligence skriver du under contrato de arras (privatköpsavtal) och betalar 10% av köpeskillingen som handpenning. Detta avtal är juridiskt bindande:

Om köparen drar sig ur, förlorar de handpenningen.
Om säljaren drar sig ur, måste de återbetala dubbla handpenningen.

Steg 7: Slutför vid notarien

Det sista steget äger rum hos en spansk notarie. Båda parter undertecknar escritura pública (offentligt lagfartsavtal), resterande belopp betalas, och du får nycklarna till din nya fastighet.

Notarien säkerställer att transaktionen är juridiskt giltig och skickar in lagfarten till fastighetsregistret (Registro de la Propiedad).

Skatter & kostnader vid köp av fastighet i Spanien

Budgetera cirka 10–13% utöver köpeskillingen för skatter och kostnader. Samma procentsatser gäller för EU- och icke-EU-köpare – Spanien tar inte ut någon högre köpskatt baserat på nationalitet.

Överlåtelseskatt (ITP): 7 % för begagnade fastigheter i Andalusien.
Moms (IVA): 10 % för nybyggda fastigheter + 1,2 % stämpelskatt (AJD) i Andalusien.
Notarieavgifter: 600–1 500 €
Fastighetsregister: 400–1 000 €
Juridiska avgifter: Vanligtvis 1–1,5 % av köpeskillingen.

Kan utlänningar få bolån i Spanien?

Ja – och reglerna är i stort sett desamma för EU- och icke-EU-köpare. Spanska banker klassificerar bolån efter bosättningsstatus, inte nationalitet:

Icke-residenta (både EU och icke-EU): vanligtvis 60–70% finansiering av det lägsta värdet mellan köpeskillingen och bankens värdering.
Residenta i Spanien: vanligtvis upp till 80%.

Vanliga krav:

Bevis på inkomst (senaste 2–3 årens deklarationer).
Anställningsavtal eller bevis på företagsinkomst.
Redogörelse för befintliga skulder och ekonomiska åtaganden.
Bankens värdering av fastigheten.

Flera banker på Costa del Sol har dedikerade internationella avdelningar med erfarenhet av ansökningar från Nordamerika, Storbritannien och Skandinavien.

Årliga kostnader för fastighetsägande i Spanien

När du väl äger din fastighet, räkna med följande löpande kostnader:

IBI (kommunal fastighetsskatt): 300–2 000 €/år beroende på värde och kommun.
Gemensamma avgifter: 50–300 €/månad för lägenheter med gemensamma bekvämligheter.
Hemförsäkring: 200–600 €/år.
Inkomstskatt för icke-residenta: En beräknad inkomstskatt tillämpas även om fastigheten inte hyrs ut.
Hushållsräkningar: El, vatten, internet.

Bosättning & Visum: Vad har ändrats

Det här är området där reglerna skiljer sig tydligast mellan EU- och icke-EU-medborgare.

EU/EES/schweiziska medborgare har rätt att bo i Spanien fritt. Om du stannar längre än 90 dagar registrerar du dig helt enkelt i registret för utlänningar och erhåller det gröna EU-certifikatet.

Icke-EU-medborgare kan köpa fastigheter utan visum eller uppehållstillstånd, men att stanna långvarigt kräver ett separat uppehållstillstånd. De mest relevanta vägarna år 2026 är:

Non-Lucrative Visa (NLV): För köpare med tillräcklig passiv inkomst som inte har för avsikt att arbeta i Spanien – populärt bland pensionärer.
Digital Nomad Visa: För distansarbetare och frilansare som tjänar inkomst utanför Spanien.
Entreprenörsvisum: För dem som startar ett innovativt företag i Spanien.

Viktig uppdatering – Golden Visa är borta. Spaniens investerarprogram för "Golden Visa", som tidigare beviljade uppehållstillstånd i utbyte mot en fastighetsinvestering på 500 000 €, avskaffades officiellt den 3 april 2025. Inga nya ansökningar accepteras. Befintliga Golden Visas är fortfarande giltiga och kan förnyas enligt tidigare regler, men vägen är stängd för nya köpare. Vi täcker detta i detalj i vår dedikerade artikel om Golden Visa.

Den goda nyheten: inget av detta påverkar din förmåga att köpa och äga fastighet i Spanien. Köpprocessen, skatter och äganderätt förblir identiska oavsett om du också strävar efter uppehållstillstånd.

Hur Nordic Estate Group kan hjälpa till

Att köpa fastighet utomlands kan kännas överväldigande – men det behöver inte vara det. På Nordic Estate Group guider vi köpare från hela Europa, Storbritannien, Nordamerika och Latinamerika genom varje steg:

Att hitta rätt fastighet för dina behov och budget.
Att koppla dig samman med betrodda advokater, banker och skatterådgivare som arbetar med internationella kunder.
Att förhandla å dina vägnar.
Att hantera hela processen från bud till nyckelöverlämning.
Fastighetsförvaltning och uthyrningstjänster efter köpet.

Redo att börja din fastighetsresa på Costa del Sol? Kontakta oss idag för ett avslappnat samtal utan förpliktelser.

Back to blog